L’agevolazione prima casa consente di acquistare un’abitazione con un carico fiscale notevolmente ridotto rispetto al regime ordinario.
È uno dei benefici più utilizzati, ma anche uno di quelli in cui si commettono più errori, spesso senza rendersene conto. Un’impostazione sbagliata in fase di acquisto o una dichiarazione non corretta possono portare, anche a distanza di anni, alla perdita dell’agevolazione con richiesta di imposte, sanzioni e interessi.
In questo articolo vediamo come funziona l’agevolazione prima casa, quali tasse si pagano, quali sono i requisiti da rispettare e quando si rischia di perdere il beneficio.
L’agevolazione prima casa è un beneficio fiscale previsto per l’acquisto di abitazioni non di lusso da parte di persone fisiche.
In presenza di determinati requisiti, infatti, sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa, sono dovute in misura ridotta.
Inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e su atti e formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
Il risparmio fiscale può essere molto rilevante, soprattutto sugli immobili di valore medio-alto.
Uno dei dubbi più frequenti riguarda proprio le tasse sulla prima casa.
In entrambi i casi sono dovute in misura fissa, indipendentemente dal valore dell’immobile.
Il risparmio può arrivare a diverse migliaia di euro, ma solo se l’agevolazione viene applicata correttamente fin dall’inizio.
L’agevolazione prima casa riguarda solo abitazioni non di lusso.
Sono escluse le categorie catastali:
Rientrano invece le abitazioni delle categorie:
A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11, anche se in corso di costruzione, purché destinate a uso abitativo. Non conta l’utilizzo di fatto, ma la classificazione catastale.
L’agevolazione può applicarsi anche a immobili in costruzione, purché destinati a uso abitativo e non di lusso.
Sì, ma con limiti precisi.Le pertinenze agevolabili sono:
massimo una per ciascuna categoria
devono essere effettivamente destinate a servizio dell’abitazione Qui nascono moltissimi errori, soprattutto quando box e casa vengono acquistati con atti separati.
L’agevolazione prima casa può applicarsi anche agli acquisti per usucapione, ma solo se vengono rese specifiche dichiarazioni. Se tali dichiarazioni mancano, il beneficio può essere perso, salvo integrazioni successive prima della registrazione. Situazione delicata, da valutare caso per caso.
Nei trasferimenti a titolo gratuito (donazioni e successioni) l’agevolazione prima casa:
A condizione che almeno uno dei beneficiari abbia tutti i requisiti prima casa.
Possono accedere all’agevolazione:
Particolare attenzione va prestata ai cittadini italiani residenti all’estero, per i quali la legge ha introdotto regole specifiche sul Comune in cui deve trovarsi l’immobile.
Per accedere ai benefici dell’agevolazione “prima casa”, vi sono una serie di condizioni da rispettare. In particolare, è necessario che l’immobile sia ubicato, alternativamente:
− nel comune di residenza dell’acquirente, ovvero nel comune in cui l’acquirente stabilirà, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza;
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.
− nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza, ovvero nel comune in cui ha sede o esercita il soggetto da cui dipende l’acquirente, se quest’ultimo è stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro.
L’acquirente decade dai benefici “prima casa” quando:
− ha rilasciato una dichiarazione non veritiera(circa la tipologia e l’ubicazione dell’immobile trasferito, l’assenza di altri diritti reali su immobili ubicati nello stesso Comune e la novità nel godimento dell’agevolazione);
-non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
− vende o dona l’abitazione prima di 5 anni dall’acquisto, a meno che non proceda al riacquisto, entro 1 anno dall’alienazione, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Dall'1.1.2025 tale termine è stato esteso a 2 anni.
In questi casi:
Un errore può costare decine di migliaia di euro.
Tra gli errori più comuni:
Errori che spesso emergono solo dopo anni, quando il costo per rimediare è molto più alto.
È consigliabile una valutazione preventiva soprattutto se:
Il momento giusto per verificare è prima del rogito, non dopo.
Ogni situazione fiscale è diversa.
Prima di procedere con l’acquisto è utile analizzare con attenzione se l’agevolazione è applicabile e sostenibile nel tempo.Puoi richiedere una consulenza fiscale personalizzata per valutare il tuo caso specifico ed evitare errori che potrebbero costarti molto più del risparmio iniziale.
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